ЦБ защитит граждан от ипотеки с плавающими ставками

Ипотечное кредитование с плавающей ставкой в России сейчас практически не используется (менее 0,1% портфеля), но в эпоху, когда процентные ставки на историческом минимуме, такие кредиты становятся все более выгодными для банков. Это кредитование несет существенные риски как для банков, так и для заемщиков — качество таких кредитов существенно зависит от изменения процентных ставок. Сейчас закон разрешает банкам предлагать плавающие процентные ставки для граждан без ограничений. Это создает потенциал для мисселинга и прочих форм недобросовестного поведения, говорится в новом докладе ЦБ: отдельные банки могут предоставлять заемщикам более низкую плавающую ставку, не раскрывая всех рисков таких кредитов. 

Регулятор предложил рынку обсудить, какие риски в кредитах с плавающей ставкой и какие меры можно принять до того, как такие кредиты достигнут значимых масштабов и возникнут предпосылки для социальных рисков и рисков финансовой стабильности.

Зачем нужны кредиты с плавающей ставкой

Причин использования кредитов с плавающей ставкой три:

1. Они позволяют банкам частично переложить свой процентный риск на заемщика. Это поддерживает кредитование в условиях низких ставок, их высокой волатильности и коротких пассивов.
2. Они позволяют банкам предложить заемщикам более низкую ставку, поскольку не надо закладывать в цену стоимость процентного риска. Это делает кредитные продукты доступными более широкому кругу заемщиков, а также «визуально» более привлекательными, что расширяет клиентскую базу банков.
3. Уменьшаются транзакционные издержки банков и заемщиков, так как не требуется рефинансирование кредита по более низкой ставке в случае снижения ставок. У клиента автоматически снижается платеж при снижении ставок на рынке (и, соответственно, повышается при росте ставок).

Такой продукт в первую очередь удобен самим банкам, для которых любое изменение рыночных ставок вверх делает ипотечный портфель убыточным, говорит гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Тем более сейчас, продолжает он, когда ЦБ недвусмысленно намекает на повышение ключевой ставки в ближайшие годы, очень велик риск попасть в «процентные ножницы». Поэтому естественно, что банки стали задумываться о развитии ипотеки с плавающими ставками, говорит эксперт: это позволит им снизить процентный риск и предлагать клиентам минимально возможные ставки. 

Другой вопрос, что пока не было особого спроса на такие продукты, отмечает Грибанов: из-за высокой волатильности ставок на нашем рынке заемщики недоверчивы и предпочитают пусть и повышенную, но более предсказуемую ставку, особенно по длинному кредиту. Но если появится регулирование и клиенты поверят в большую стабильность рыночных ставок, такие кредиты, возможно, станут более востребованными, отмечает он.

Риски, которые несут такие кредиты, существенные, особенно в розничном кредитовании, где финансовая грамотность заемщиков заведомо ниже, чем в корпоративном, отмечает ЦБ. Поэтому риски при сценарии повышения процентных ставок могут оказаться критическими, опасается регулятор. Среди них:

• трансформация процентного риска в кредитный в случае существенного повышения ставок и ухудшения финансового положения заемщиков, а следом и самих банков;
• угроза для эффективности трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики: повышение ключевой ставки может привести к ухудшению положения заемщиков и банков и, как следствие, потребовать специальных мер поддержки финансовой стабильности, ограничивающих дезинфляционный эффект жесткой денежно-кредитной политики;
• риски мисселинга: кредиты с плавающими ставками более сложны в понимании для клиента;
• системные риски повышения долговой нагрузки граждан, в том числе реализация «эффекта заражения» в банковском секторе.

Шесть вариантов ЦБ

ЦБ предлагает шесть вариантов решения вопроса с плавающими ставками — первые четыре потребуют изменений на законодательном уровне.

Вариант 1. Полный запрет кредитования граждан по плавающим ставкам.

Преимущества:

• для заемщиков: полное нивелирование процентных рисков;
• для банков: отсутствие риска трансформации процентного риска в кредитный в случае существенного роста ставок.

Недостатки:

• для заемщиков: возможное снижение доступности ипотечного кредитования, в  том числе выдач ипотеки, более высокие процентные ставки (на величину премии за процентный риск); ограничение для финансово грамотных заемщиков в выборе продукта;
• для банков: снижение потенциала развития ипотечного кредитования, в том числе объемов выдач ипотеки; снижение гибкости в управлении процентным риском.

В качестве опции этого варианта ЦБ предлагает рассмотреть запрет отдельных видов кредитования по плавающей ставке — например, кредитов с фиксированным размером аннуитетного платежа (т.е. с плавающим сроком до погашения) как наиболее сложного вида кредитов для восприятия и оценки заемщиком и для кредитного сопровождения банком.

Вариант 2. Введение законодательных изменений на величину изменения процентной ставки или срока до погашения по кредитам с плавающей ставкой или фиксированным ежемесячным платежом. 

Здесь ЦБ предлагает три способа реализации:

A. Плавающая ставка может быть разрешена для применения только по кредитам с оставшимся сроком до погашения не более 10 (15) лет.

B. Предельное изменение ставки допускается не более чем на 2 п.п. от первоначальной ставки. При этом по кредитам с плавающей ставкой и неизменным аннуитетным платежом (т.е. с плавающим сроком до погашения) увеличение срока до погашения допускается не более чем на три года.

C. Комбинация опций А и В (например, выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой разрешается только с первоначальным сроком не более 15 лет, при этом по таким кредитам ограничивается диапазон изменения ставки/срока до погашения).

Преимущества:

• для заемщиков: ограничение роста долговой нагрузки при существенном увеличении ставки;
• для банков: уменьшение вероятности трансформации процентного риска в кредитный при существенном росте ставок; перераспределение части процентного риска от банка заемщику.

Недостатки:

• для заемщиков: остается риск распространения такого продукта для широкого круга заемщиков, в том числе не обладающих достаточной финансовой грамотностью;
• для банков: необходимость доработки информационных систем и трансформации бизнес-процессов, чтобы в  каждом процентном периоде контролировать и, возможно, корректировать уровень фактического значения процентной ставки (срока до погашения).

Вариант 3. Наделение совета директоров ЦБ полномочиями на установление количественных ограничений кредитования по плавающим ставкам. 

На основании решения совета директоров Банка России предлагается устанавливать:

• количественные ограничения, под которыми понимается допустимая доля ипотечных кредитов с плавающими ставками в общем объеме выданной ипотеки за квартал (количественные ограничения), в том числе кредитов с отдельными характеристиками;
• период, в течение которого применяются количественные ограничения на долю ипотечных кредитов с плавающими ставками в общих выдачах. 

Преимущества:

• для заемщиков: возможность использовать более широкий набор продуктов по сравнению с вариантом полного запрета; ограничение роста долговой нагрузки;
• для банков: уменьшаются потенциальные объемы трансформации процентного риска в кредитный; большая гибкость по сравнению с установлением полного запрета на кредитование по плавающим ставкам.

Недостатки:

• для заемщиков: снижение доступности продуктов с плавающей ставкой в условиях ограничения доли таких кредитов;
• для банков: сокращение возможностей получения прибыли от более широкого перечня предоставляемых продуктов в период действия ограничений.

Вариант 4. Законодательное ограничение круга потенциальных заемщиков, которые смогут взять ипотеку с плавающей ставкой.

Это могут быть «квалифицированные заемщики» — лица, чье финансовое положение достаточно устойчиво в момент привлечения кредита и, скорее всего, сохранит свою устойчивость в случае резкого роста ставок. Для определения таких заемщиков можно использовать, например, следующие критерии:

1. ипотечный кредит берется для приобретения жилья, которое не будет являться единственным жильем в период срока действия кредита;
2. стрессовый показатель долговой нагрузки (стрессовый ПДН), т.е. отношение платежей по кредитам заемщика к его доходу при увеличении ставки по кредиту на 3 п.п., составляет не более законодательно установленного порога;
3. в бюро кредитных историй отсутствует информация о наличии у заемщика действующих кредитов по плавающей ставке.

Преимущества:

• для заемщиков: больший выбор продуктов для «квалифицированных заемщиков»; «квалифицированные заемщики» получают возможность взять кредит по сниженной ставке за счет отсутствия премии за процентный риск в процентной ставке; все прочие заемщики, напротив, получают кредит только по фиксированной ставке и, соответственно, процентный риск не несут;
• для банков: уменьшаются потенциальные объемы трансформации процентного риска в кредитный; большая гибкость по сравнению с установлением полного запрета на кредитование по плавающим ставкам.

Недостатки:

• для заемщиков: «квалифицированные заемщики» принимают неограниченный процентный риск, при том что их доход впоследствии может измениться;
• для банков: ограничение возможности получения прибыли от более широкого круга клиентов.

Вариант 5. Введение дополнительных макропруденциальных надбавок.
Такие надбавки могут быть дифференцированы в зависимости от наличия или отсутствия в кредитном договоре ограничений на изменение ставки, а ЦБ сможет оперативно корректировать уровень надбавок в соответствии с рыночной ситуацией.

Преимущества:

• для заемщиков: большая защита от рисков, поскольку банки будут мотивированы предлагать менее рискованные продукты заемщикам в целом и фиксированные ставки тем, для кого плавающие ставки несут чрезмерные риски;
• для банков: снижение вероятности трансформации процентного риска в кредитный.

Недостатки:

• для заемщиков: отдельные банки с избыточным капиталом смогут продолжать
  выдавать рискованные кредиты;
• для банков: введение дополнительных надбавок отрицательно скажется на уровне достаточности капитала банков и ограничит потенциал кредитования.

Вариант 6. Изменение порядка расчета ПДН (показателя долговой нагрузки).

При расчете ПДН можно было бы рассчитывать среднемесячный платеж по кредитам с плавающей ставкой, исходя из максимально возможной ставки, установленной договором либо законом.

Преимущества:

• для заемщиков: при выдаче кредита будет учитываться платежеспособность заемщика с учетом потенциальной возможности увеличения ставки;
• для банков: снижение вероятности трансформации процентного риска в кредитный.

Недостатки:

• для заемщиков: отдельные банки с избыточным капиталом смогут продолжить выдачу рискованных кредитов;
• для банков: для корректной оценки кредитных рисков заемщика расчет долговой нагрузки должен проводить не только банк, предоставляющий кредит по плавающей ставке, но и все последующие кредиторы. Потребуется доработка внутренних бизнес-процессов и информационных систем банков.

Проблема процентного риска в случае повышения ставок действительно есть и в теории ничто действительно не мешает банкам предложить кредит с плавающей ставкой, чтобы его снизить, признает директор блока ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Но пока он не видит ни спроса со стороны клиентов, ни реальной готовности банков выдавать такие займы, ведь они тоже несут риски как для заемщиков, так и банков и финансовой системы в целом. «Сможет ли развиться такой продукт в перспективе, зависит от того, насколько мы верим в экономику, в сохранение инфляции в пределах 4–5% и устойчивость рыночных ставок. В странах, где используют такие инструменты, стоимость денег не вырастает вдвое за одну ночь», — говорит Пахаленко.

Другие банкиры пока не ответили на запрос VTimes. Сбербанк отказался от комментариев.