В пандемию цены на недвижимость выросли по всему миру – от Турции до Новой Зеландии, от России до Австралии.
В целом, согласно исследованию Knight Frank, за год по июнь цены в 55 странах поднялись на 9,2%. Возглавляли этот подъем развитые страны, где жилье подорожало на 12%, развивающиеся же шли с большим отставанием (+4,7%).
Рост цен стал результатом того, что центробанки залили рынки потоком дешевых денег, пытаясь совместными усилиями помочь мировой экономике избежать катастрофы во время пандемии COVID-19. Это помогло убедить инвесторов в том, что цены стабилизируются, несмотря на экономический шок.
Вместе с тем, такие ведущие города, как Лондон и Нью-Йорк, а также Токио, Гонконг и Париж, в значительной степени оказались в стороне от этого подъема: в них цены на недвижимость в основном топтались на месте, пусть и на исторически высоких уровнях. Больше возможностей инвесторы увидели, например, в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Торонто, Шанхае, Сеуле и Москве, и там цены поднялись гораздо сильнее в рамках догоняющего роста.
В некоторых случаях экспаты покупали жилье у себя на родине, опасаясь, что после пандемии будет сложнее передвигаться по миру и жить в других странах. Активность также проявляли национальные и международные инвесторы, включая многие состоятельные семьи, которых ультранизкие процентные ставки сподвигли увеличить долю недвижимости в инвестиционных портфелях.
Насколько еще могут вырасти цены? Есть признаки того, что подорожание недвижимости и финансовых активов будет сопровождаться более общей инфляцией, спровоцированной восстановлением экономики и дефицитом в самых разных областях – от микрочипов до водителей грузовиков.
Руководители ведущих центробанков поначалу настаивали на «преходящем» характере инфляции. Сейчас, похоже, они в этом не уверены. Скачок цен на энергоносители вызывает неприятные воспоминания о 1970-х гг., когда нефтяной шок способствовал периоду «великой инфляции». Кроме того, нехватка работников стимулирует рост зарплат, который может усиливаться, так как компании соревнуются друг с другом за персонал. Все это заставляет центробанки всерьез задумываться о повышении процентных ставок с околонулевого уровня, на котором они находились бóльшую часть последнего десятилетия. При прочих равных (правда, они таковыми почти никогда не бывают) это должно сдержать рост цен на недвижимость. Вот и Knight Frank пишет: «Несмотря на сильный рост цен, наблюдаются признаки смягчения спроса на некоторых рынках».
Что произойдет далее, зависит от того, как именно будут повышаться процентные ставки. Трейдеры на финансовом рынке полагают, что это будет постепенный, пошаговый процесс с целью не подорвать уверенность – скорее всего, именно этого будут пытаться добиться центробанки. После того, как они в течение многих лет старательно поддерживали экономику с помощью околонулевых ставок, маловероятно, что они резко изменят свою позицию, если у них будет такая возможность.
Но есть риск, что они могут быть вынуждены неожиданно предпринять решительные действия, особенно если станет ясно, что они слишком долго медлили, наблюдая за ростом инфляционного давления.
Несмотря на все это, представляется очевидным, что, несмотря на все колебания рынков, у большинства из нас есть врожденная склонность к владению реальными активами, начиная с того места, которое мы можем назвать своим домом.
Для богатых недвижимость обладает особой привлекательностью. Они, по словам управляющих благосостоянием, вкладывают в нее около трети своих активов, причем в Азии эта доля достигает почти половины. Им нравится иметь жилье в крупнейших городах, на морских и горнолыжных курортах. Они покупают квартиры рядом с престижными частными больницами, ведущими школами и университетами.
Изменение процентных ставок может повлиять на время и цену таких покупок, но в целом их привлекательность остается неизменной.
